Η Κλεμμένη Πόλη/Εμπορευματοποίηση της κατοικίας, διάλυση της εργατικής στέγης και εναλλακτικά μοντέλα αποεμπορευματοποίησης: Η περίπτωση στην Ελλάδα Anansi Files #002

Εισαγωγή: Ερευνητικό ερώτημα και μεθοδολογία(για την κατανόηση του τι ακριβώς θέλουμε να πούμε)

Η Ελλάδα κατέχει σταθερά την πρώτη θέση στην Ευρωπαϊκή Ένωση ως προς το στεγαστικό υπερβάρος — δηλαδή το ποσοστό του πληθυσμού που δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για κατοικία. Το 2024, το ποσοστό αυτό έφτασε το 28,9%, τρεισήμισι φορές πάνω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, που ήταν 8,2%.¹ Την ίδια στιγμή, η κοινωνική κατοικία στη χώρα αντιστοιχεί σε λιγότερο από το 1% του συνολικού οικιστικού αποθέματος, ενώ περίπου 700.000 κατοικίες παραμένουν κενές σε αστικές περιοχές.²

Αυτό το παράδοξο — υπέρμετρο στεγαστικό κόστος από τη μία, πλεονάζον κενό απόθεμα από την άλλη — δεν αποτελεί φυσική ανισορροπία της αγοράς. Είναι αποτέλεσμα πολιτικών επιλογών. Η στεγαστική κρίση δεν «συνέβη» απλώς στην Ελλάδα. Κατασκευάστηκε θεσμικά, μέσα από την αποδιάρθρωση των δημόσιων εργαλείων κοινωνικής κατοικίας, την ενίσχυση της επενδυτικής χρήσης της κατοικίας και την απουσία μηχανισμών προστασίας των ενοικιαστών.

Το παρόν άρθρο θέτει ένα βασικό ερευνητικό ερώτημα:

πώς κατασκευάστηκε θεσμικά η εμπορευματοποίηση της κατοικίας στην Ελλάδα και ποια εναλλακτικά μοντέλα αποεμπορευματοποίησης υπάρχουν, τόσο σε ευρωπαϊκό επίπεδο όσο και εντός της ελληνικής κοινωνίας;

Η μεθοδολογία βασίζεται στην λεγόμενη έρευνα γραφείου: διασταύρωση νομοθετικών πηγών, κοινοβουλευτικών εγγράφων, στατιστικών δεδομένων, θεσμικών εκθέσεων, τεκμηρίωσης συλλογικοτήτων αλλά και από διάφορα site. Το θεωρητικό πλαίσιο αντλεί από τη βιβλιογραφία για την εμπορευματοποίηση και αποεμπορευματοποίηση της κατοικίας, τη χρηματιστικοποίηση του οικιστικού αποθέματος και τα αστικά κοινά.

Η ανάλυση οργανώνεται σε τρία μέρη. Το Πρώτο Μέρος εξετάζει τους θεσμικούς μηχανισμούς που μετέτρεψαν την κατοικία σε επενδυτικό εμπόρευμα. Το Δεύτερο Μέρος αξιολογεί την κυβερνητική απάντηση και τη συγκρίνει με ευρωπαϊκά παραδείγματα αποεμπορευματοποίησης. Το Τρίτο Μέρος στρέφεται στην ελληνική εμπειρία.

Πρώτο Μέρος

Η θεσμική κατασκευή της στεγαστικής κρίσης

Η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα ακολούθησε ιστορικά διαφορετική πορεία από εκείνη πολλών χωρών της Δυτικής και Βόρειας Ευρώπης. Όπως τεκμηριώνουν οι Maloutas και Siatitsa σε ανάλυση πολιτικής του ΕΛΙΑΜΕΠ, η μεταπολεμική στεγαστική ανάπτυξη στηρίχθηκε σε ιδιαίτερες μορφές μικρής ιδιοκτησίας, αυτοστέγασης και αντιπαροχής.³ Το μοντέλο αυτό, αν και δεν συγκρότησε ισχυρό δημόσιο τομέα κοινωνικής κατοικίας, προστάτευσε για δεκαετίες σημαντικά τμήματα του πληθυσμού από την πλήρη εξάρτηση από την αγορά.

Αυτή η ισορροπία διαλύθηκε σταδιακά. Η είσοδος των εμπορικών τραπεζών στη στεγαστική πίστη, η δημοσιονομική κρίση, η τουριστικοποίηση, η εισροή ξένων κεφαλαίων και η διαχείριση του ιδιωτικού χρέους με όρους αγοράς μετέτρεψαν την κατοικία από κοινωνικό αγαθό σε επενδυτικό προϊόν.

Τρεις θεσμικοί μηχανισμοί υπήρξαν καθοριστικοί.

1. Η κατάργηση του Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ): Η αποδιάρθρωση της κοινωνικής κατοικίας

Ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας (OEK), που ιδρύθηκε το 1954, αποτέλεσε τον βασικό φορέα κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής στην Ελλάδα. Ήταν ο μεγαλύτερος δημόσιος κατασκευαστικός φορέας κατοικίας, με τους οικισμούς οργανωμένης δόμησης που σχεδίαζε να αντιπροσωπεύουν περίπου το 96% της ετήσιας δημόσιας κατασκευής κατοικίας.⁴

Μέχρι την κατάργησή του, ο ΟΕΚ είχε παραχωρήσει 56.000 έτοιμες κατοικίες, χορηγήσει 184.000 στεγαστικά δάνεια και 123.000 δάνεια επισκευής, ενώ πάνω από 363.000 οικογένειες είχαν βοηθηθεί να εξασφαλίσουν στέγη⁵. Παρά τα όριά του, ο ΟΕΚ ήταν ο μοναδικός θεσμός που διατηρούσε έστω ένα στοιχειώδες πλαίσιο κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής.

Με τον νόμο 4046/2012, στο πλαίσιο του δεύτερου μνημονίου, ο ΟΕΚ καταργήθηκε. Η αιτιολογία ήταν αποκαλυπτική: ο φορέας εντάχθηκε στις «κοινωνικές δαπάνες χαμηλής προτεραιότητας»⁶. Η διατύπωση αυτή συμπυκνώνει τη μετάβαση από την κατοικία ως κοινωνικό δικαίωμα στην κατοικία ως ατομική ευθύνη.

Η κατάργηση ήταν ακόμη πιο προβληματική επειδή ο ΟΕΚ δεν χρηματοδοτούνταν από τον κρατικό προϋπολογισμό με τον συνήθη τρόπο. Βασιζόταν κυρίως σε εισφορές εργαζομένων και εργοδοτών. Ερώτηση που κατατέθηκε στο Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο το 2012 επισήμαινε ότι οι οργανισμοί ΟΕΚ και ΟΕΕ δεν επιβάρυναν τα δημόσια ταμεία και προειδοποιούσε ότι η κατάργησή τους θα έπληττε την κοινωνική συνοχή, ιδίως σε ευαίσθητους τομείς όπως η στέγαση ευάλωτων ομάδων⁷.

Το πιο βαρύ στοιχείο, όμως, αφορά όσα ακολούθησαν. Παρότι ο ΟΕΚ καταργήθηκε, οι εργατικές εισφορές συνέχισαν να εισπράττονται μέσω του ΕΦΚΑ μέχρι το 2021. Σύμφωνα με στοιχεία που κατατέθηκαν στη Βουλή τον Μάιο του 2025, εισπράχθηκαν πάνω από 2 δισεκατομμύρια ευρώ που δεν αποδόθηκαν στη ΔΥΠΑ, τον διάδοχο φορέα. Παράλληλα, υπήρχε ήδη ανεξόφλητο χρέος 1,29 δισ. ευρώ του πρώην ΙΚΑ προς τον ΟΕΚ, από εισφορές που είχαν εισπραχθεί αλλά δεν είχαν αποδοθεί πριν από το 2010.⁸

Με άλλα λόγια, η Ελλάδα δεν στερήθηκε απλώς έναν φορέα κοινωνικής κατοικίας. Στερήθηκε και τους πόρους που είχαν ήδη καταβάλει οι εργαζόμενοι για αυτόν τον σκοπό. Η ακίνητη περιουσία του ΟΕΚ — 1.018 καταστήματα, 204 αίθουσες και 223 αστικά οικόπεδα συνολικής έκτασης 521.601 τ.μ. — δεν αξιοποιήθηκε ως βάση για νέα στεγαστική πολιτική¹⁰.

Η κατάργηση του ΟΕΚ αποτέλεσε, επομένως, την πρώτη μεγάλη θεσμική τομή: την αποσυναρμολόγηση του μοναδικού δημόσιου μηχανισμού κοινωνικής κατοικίας.

2. Η Golden Visa: Η κατοικία ως επενδυτικό διαβατήριο

Έναν χρόνο μετά την κατάργηση του ΟΕΚ, η Ελλάδα θέσπισε το πρόγραμμα Golden Visa. Ο δηλωμένος στόχος ήταν η προσέλκυση ξένων κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων, η οποία είχε υποστεί μεγάλη πτώση κατά την περίοδο της κρίσης. Μέχρι τον Ιανουάριο του 2025 υπήρχαν 17.791 ενεργές άδειες.¹¹ Οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα αυξήθηκαν θεαματικά μέσα σε μία δεκαετία, φτάνοντας αθροιστικά στο 44% των άμεσων ξένων επενδύσεων.¹²

Η σημασία του μηχανισμού δεν είναι μόνο ποσοτική. Είναι δομική. Η Golden Visa μετατρέπει την κατοικία από αξία χρήσης σε αξία ανταλλαγής. Ο αγοραστής δεν αναζητά απαραίτητα σπίτι για να κατοικήσει. Αναζητά περιουσιακό στοιχείο που συνοδεύεται από άδεια παραμονής. Έτσι, ο κάτοικος που αναζητά στέγη ανταγωνίζεται επενδυτές για τους οποίους η τιμή του ακινήτου δεν συνδέεται με το τοπικό εισόδημα, αλλά με τη διεθνή επενδυτική απόδοση.

Η σύγκριση με την Πορτογαλία είναι ενδεικτική. Η Πορτογαλία κατάργησε τη δυνατότητα απόκτησης Golden Visa μέσω αγοράς ακινήτων τον Οκτώβριο του 2023, στο πλαίσιο του νόμου «Mais Habitação», καθώς οι τιμές κατοικίας είχαν αυξηθεί κατά 55% σε δέκα χρόνια, ενώ τα εισοδήματα μόλις κατά 9%¹³. Η ελληνική επιλογή κινήθηκε προς την αντίθετη κατεύθυνση: διατήρηση και προσαρμογή του προγράμματος αντί για ουσιαστική αποσύνδεσή του από την αγορά κατοικίας.

3. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις: Η αφαίρεση κατοικιών από τη μακροχρόνια χρήση

Ο τρίτος μηχανισμός αφορά τη ραγδαία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Τον Αύγουστο του 2024 καταγράφηκαν στην Ελλάδα 232.841 ακίνητα και 1.022.633 κρεβάτια σε βραχυχρόνιες μισθώσεις — αριθμός που ξεπέρασε για πρώτη φορά τη δυναμικότητα των ξενοδοχείων. Τα στοιχεία του πρώτου τριμήνου του 2025 δείχνουν περαιτέρω αύξηση.¹⁴

Σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, το 2024 καταγράφηκαν 854,1 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις μέσω τεσσάρων μεγάλων πλατφορμών — Airbnb, Booking, Expedia και Tripadvisor — σημειώνοντας αύξηση 18,8% σε σχέση με το 2023.¹⁵

Στην Ελλάδα, η ανάπτυξη αυτή συνδέθηκε άμεσα με την τουριστικοποίηση των αστικών κέντρων. Χιλιάδες κατοικίες αποσύρθηκαν από τη μακροχρόνια μίσθωση και εντάχθηκαν σε μια αγορά βραχυχρόνιας απόδοσης. Το αποτέλεσμα ήταν η μείωση του διαθέσιμου αποθέματος για μόνιμη κατοικία, η αύξηση των ενοικίων και η μετατροπή ολόκληρων γειτονιών σε πεδία τουριστικής αξιοποίησης.

Οι τρεις μηχανισμοί — κατάργηση του ΟΕΚ, Golden Visa, βραχυχρόνιες μισθώσεις — δεν λειτούργησαν μεμονωμένα. Λειτούργησαν αλληλοτροφοδοτικά. Η κατάργηση του ΟΕΚ αφαίρεσε τον δημόσιο μηχανισμό κοινωνικής κατοικίας. Η Golden Visa εισήγαγε επενδυτικό κεφάλαιο που πίεσε τις τιμές προς τα πάνω. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αφαίρεσαν ακίνητα από τη μακροχρόνια χρήση.

Το αποτέλεσμα ήταν μια διπλή πίεση: οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά περισσότερο από 70% από το 2017, ενώ το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των ελληνικών νοικοκυριών μειώθηκε κατά 23,7% μεταξύ 2009 και 2024, σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ.¹⁶

Η στεγαστική κρίση, επομένως, δεν είναι απλώς κρίση προσφοράς ή ζήτησης. Είναι κρίση θεσμικού προσανατολισμού: η κατοικία οργανώθηκε ως αγορά, όχι ως δικαίωμα.

Δεύτερο Μέρος

Η κυβερνητική απάντηση και τα ευρωπαϊκά αντιπαραδείγματα

Η ελληνική κυβέρνηση ανταποκρίθηκε στη στεγαστική κρίση κυρίως με δύο εργαλεία: το πρόγραμμα «Σπίτι μου» και ένα πακέτο μέτρων αξίας 450 εκατ. ευρώ. Παρά τις επιμέρους διαφοροποιήσεις τους, τα μέτρα αυτά έχουν κοινό χαρακτηριστικό: δεν αμφισβητούν την εμπορευματοποίηση της κατοικίας. Τη διαχειρίζονται.

Το πρόγραμμα «Σπίτι μου» βασίζεται στην επιδότηση στεγαστικών δανείων μέσω πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης. Η λογική του είναι η διευκόλυνση της ατομικής ιδιοκτησίας. Όμως, σε μια αγορά όπου η προσφορά είναι περιορισμένη και οι τιμές ήδη αυξημένες, η ενίσχυση της αγοραστικής ζήτησης κινδυνεύει να λειτουργήσει πληθωριστικά: περισσότεροι αγοραστές ανταγωνίζονται για το ίδιο περιορισμένο απόθεμα.

Το πακέτο των εννέα μέτρων αξίας 450 εκατ. ευρώ κινείται στην ίδια κατεύθυνση. Περιλαμβάνει κυρίως φορολογικά κίνητρα προς ιδιοκτήτες, όπως μείωση του φορολογικού συντελεστή από 35% σε 25% για ενοικιαζόμενα ακίνητα και μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 50%, καθώς και εφάπαξ επιστροφή ενοικίου έως 800 ευρώ σε περίπου 1 εκατομμύριο ενοικιαστές.¹⁷

Τα μέτρα αυτά ανακουφίζουν προσωρινά, αλλά δεν μεταβάλλουν τη δομή της αγοράς. Δεν δημιουργούν σημαντικό απόθεμα κοινωνικής κατοικίας. Δεν ρυθμίζουν ουσιαστικά τα ενοίκια. Δεν περιορίζουν αποφασιστικά την επενδυτική χρήση της κατοικίας. Δεν αξιοποιούν μαζικά τα κενά ακίνητα υπό κοινωνικό έλεγχο.

Οι Maloutas και Siatitsa επισημαίνουν ότι η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα παραμένει «βασισμένη σε επιδοτήσεις, αποσπασματική και προσανατολισμένη στη στήριξη της ατομικής ιδιοκτησίας κατοικίας και στην τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας».¹⁸ Η πρώτη φάση κοινωνικής κατοικίας που ανακοινώθηκε τον Οκτώβριο του 2025 αφορά μόλις 1.500-1.700 μονάδες.¹⁹ Ο αριθμός είναι ασήμαντος μπροστά στα 700.000 κενά ακίνητα και στην ένταση της στεγαστικής κρίσης.

Ιδιαίτερη σημασία έχει και ένα δεύτερο κύμα εμπορευματοποίησης: η διαχείριση του ιδιωτικού χρέους. Η διαδικασία διαχείρισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων, με εκτεταμένη δημόσια υποστήριξη, οδήγησε στη συγκέντρωση σημαντικού μέρους του οικιστικού αποθέματος στα χέρια τραπεζών, εταιρειών διαχείρισης ακινήτων, servicers και διεθνών κεφαλαίων.²⁰ Αυτή η χρηματιστικοποίηση της κατοικίας αποτελεί έναν λιγότερο ορατό αλλά εξαιρετικά κρίσιμο μηχανισμό μετατροπής της στέγης σε χρηματοοικονομικό προϊόν.

Η ελληνική απάντηση, λοιπόν, παραμένει εγκλωβισμένη στο ίδιο υπόδειγμα που παρήγαγε την κρίση: περισσότερη ιδιοκτησία, περισσότερα κίνητρα στην αγορά, περισσότερη εξάρτηση από ιδιώτες παρόχους στέγης.

Τα ευρωπαϊκά αντιπαραδείγματα δείχνουν ότι αυτή η επιλογή δεν είναι μονόδρομος.

1. Βιέννη: Κοινωνική κατοικία σε κλίμακα αιώνα

Η Βιέννη αποτελεί ίσως το πιο γνωστό παράδειγμα κρατικής αποεμπορευματοποίησης της κατοικίας. Περίπου 220.000 κατοικίες, δηλαδή το 25% του συνόλου, ανήκουν στον δήμο. Άλλες 180.000 ανήκουν σε μη κερδοσκοπικούς οργανισμούς κατοικίας. Συνολικά, περίπου το 50% του πληθυσμού ζει σε κάποια μορφή κοινωνικής ή μη κερδοσκοπικής κατοικίας.²¹

Η σημασία του βιεννέζικου μοντέλου δεν βρίσκεται μόνο στους αριθμούς. Βρίσκεται στη διάρκεια. Η πολιτική αυτή ξεκίνησε μετά τη σοσιαλδημοκρατική νίκη του 1919 και στηρίχθηκε στη φορολόγηση της ιδιωτικής οικοδομής για τη χρηματοδότηση κοινωνικής κατοικίας. Δεν ήταν τεχνοκρατικό εύρημα. Ήταν πολιτική επιλογή.

Η σύγκριση με την Ελλάδα είναι κρίσιμη. Η Ελλάδα είχε φορέα κοινωνικής κατοικίας — τον ΟΕΚ — και τον κατάργησε. Τα 2+ δισ. ευρώ εισφορών που εισπράχθηκαν μετά την κατάργηση, σε συνδυασμό με το παλαιότερο χρέος του ΙΚΑ προς τον ΟΕΚ, αντιστοιχούν σε κοινωνικό κεφάλαιο που θα μπορούσε να έχει χρηματοδοτήσει χιλιάδες μονάδες κοινωνικής κατοικίας. Το πρόβλημα, επομένως, δεν είναι μόνο δημοσιονομικό. Είναι πολιτικό.

2. Βαρκελώνη: Ρύθμιση της τουριστικοποίησης και των ενοικίων

Η Βαρκελώνη αποτελεί διαφορετικό παράδειγμα: όχι τόσο μαζικής δημόσιας κατοικίας όσο ρυθμιστικής αποεμπορευματοποίησης. Τον Ιούνιο του 2024, ο δήμος αποφάσισε να καταργήσει πλήρως τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μέχρι τον Νοέμβριο του 2028, χωρίς ανανέωση περισσότερων από 10.000 αδειών. Τον Μάρτιο του 2025, το Συνταγματικό Δικαστήριο της Ισπανίας επικύρωσε την απόφαση. Τον Δεκέμβριο του 2025, η Ισπανία επέβαλε πρόστιμο 65 εκατομμυρίων ευρώ στην Airbnb.

Παράλληλα, ο ισπανικός νόμος για την κατοικία περιορίζει τις ετήσιες αυξήσεις ενοικίων, επιχειρώντας να ανακόψει τη δυναμική ανεξέλεγκτης αύξησης. Το παράδειγμα της Βαρκελώνης δείχνει ότι η ρύθμιση δεν είναι ουτοπία. Είναι επιλογή σύγκρουσης με συγκεκριμένα οικονομικά συμφέροντα.

3. Mietshäuser Syndikat: Αποεμπορευματοποίηση από τα κάτω

Το Mietshäuser Syndikat, που ιδρύθηκε το 1992 στο Freiburg από πρώην καταληψίες, προσφέρει ένα τρίτο μοντέλο: την αποεμπορευματοποίηση από τα κάτω. Μέχρι τον Ιούνιο του 2024 περιλάμβανε 191 στεγαστικά projects, περισσότερους από 3.800 κατοίκους και 150.000 τ.μ. χώρου.

Η δομή του είναι ιδιαίτερα σημαντική. Κάθε στεγαστικό project δημιουργεί μια εταιρεία, της οποίας μέτοχοι είναι κατά 51% η κοινότητα των κατοίκων και κατά 49% το Syndikat. Οποιαδήποτε απόφαση πώλησης ή αλλαγής ιδιοκτησιακού καθεστώτος απαιτεί ομοφωνία. Έτσι, το Syndikat διαθέτει μόνιμο βέτο κατά της επανιδιωτικοποίησης. Τα ενοίκια καλύπτουν τα δάνεια και, μετά την αποπληρωμή, μέρος των πόρων κατευθύνεται σε ταμείο αλληλεγγύης για τη χρηματοδότηση νέων εγχειρημάτων.²²

Το μοντέλο αυτό δείχνει ότι η κατοικία μπορεί να αφαιρεθεί από την αγορά χωρίς να κρατικοποιηθεί. Μπορεί να οργανωθεί ως κοινό αγαθό, με συλλογική χρήση, συλλογική διαχείριση και θεσμικές εγγυήσεις κατά της μελλοντικής εμπορευματοποίησης.

Ωστόσο, η μεταφορά του μοντέλου δεν είναι αυτόματη. Ο Scheller, σε μελέτη του στο Frontiers in Sustainable Cities, δείχνει ότι οι μηχανισμοί μεταφοράς γνώσης δεν αρκούν όταν απουσιάζουν τοπικοί πόροι, νομικό πλαίσιο και χρηματοδοτικά εργαλεία. Σε πόλεις όπως η Αθήνα και το Μιλάνο, το μοντέλο παραμένει σε κατάσταση «μη υιοθέτησης».²³

Αυτό ακριβώς οδηγεί στο ελληνικό ερώτημα: τι συμβαίνει όταν η κοινωνική ανάγκη υπάρχει, η κινηματική εμπειρία υπάρχει, αλλά το θεσμικό πλαίσιο απουσιάζει;

Τρίτο Μέρος

Η ελληνική εμπειρία: Κίνημα χωρίς θεσμοθέτηση και καταστολή

Η ελληνική εμπειρία αποεμπορευματοποίησης χαρακτηρίζεται από ένα δομικό κενό: υπάρχει κοινωνική πράξη, αλλά δεν υπάρχει θεσμική αναγνώριση. Υπάρχουν εγχειρήματα, συλλογικότητες, καταλήψεις, κοινότητες και προτάσεις, αλλά δεν υπάρχει ειδικό νομικό πλαίσιο για μη κερδοσκοπική συνεταιριστική κατοικία, ούτε σταθερά χρηματοδοτικά εργαλεία, ούτε δημόσια πολιτική που να αντιμετωπίζει την κατοικία ως κοινό αγαθό.

1. CoHab Athens: Η αναζήτηση συνεργατικής κατοικίας

Η CoHab Athens ιδρύθηκε το 2016 ως ανοιχτή πλατφόρμα για την προώθηση γνώσης και διαλόγου γύρω από τη συνεργατική κατοικία.²⁴ Αντλώντας από ευρωπαϊκά παραδείγματα — το Mietshäuser Syndikat, τους συνεταιρισμούς της Ζυρίχης, τη La Borda στη Βαρκελώνη και το δίκτυο MOBA — η ομάδα επιχείρησε να διερευνήσει αν μπορεί να συγκροτηθεί αντίστοιχο μοντέλο στην Ελλάδα.

Πραγματοποίησε εργαστήρια ανταλλαγής γνώσης, ερεύνησε το ελληνικό νομικό πλαίσιο, συνομίλησε με το Υπουργείο Εργασίας για τη δυνατότητα λειτουργίας στεγαστικού συνεταιρισμού υπό τον γενικό νόμο για τους συνεταιρισμούς και εξέδωσε toolkit το 2022 με υποστήριξη του Heinrich Böll Stiftung.²⁵

Τα εμπόδια που εντοπίζονται είναι τριπλά: νομικά, χρηματοδοτικά και πολιτικά. Η ελληνική νομοθεσία δεν αναγνωρίζει επαρκώς μοντέλα δικαιώματος χρήσης. Δεν υπάρχουν θεσμοί τύπου community land trust. Δεν υπάρχει πρόσβαση σε ηθικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα που θα μπορούσαν να στηρίξουν τέτοια εγχειρήματα. Και, κυρίως, η πολιτική κουλτούρα παραμένει προσκολλημένη στο ιδεώδες της ατομικής ιδιοκτησίας.

Ενδεικτικό είναι ότι στην Ελλάδα υπάρχουν πάνω από 200 οικοδομικοί συνεταιρισμοί σε αναστολή, με περισσότερα από 150.000 μέλη. Πολλοί είχαν αποκτήσει γη που αργότερα χαρακτηρίστηκε δασική, με αποτέλεσμα να αδυνατούν να πολεοδομήσουν.²⁶ Το πρόβλημα, συνεπώς, δεν είναι η απουσία συλλογικής στεγαστικής επιθυμίας. Είναι η απουσία λειτουργικού θεσμικού πλαισίου.

2. Καταλήψεις στέγης: Ριζοσπαστική αποεμπορευματοποίηση και κρατική καταστολή

Η δεύτερη πλευρά της ελληνικής εμπειρίας είναι το κίνημα καταλήψεων στέγης. Από τη δεκαετία του 1980, οι καταλήψεις εξαπλώθηκαν ως απάντηση στις αυξήσεις ενοικίων, στην εγκατάλειψη κτιρίων και στην ανάγκη δημιουργίας αυτοοργανωμένων κοινωνικών χώρων.³¹

Μετά το 2008 και την οικονομική κρίση, δεκάδες καταλήψεις στέγης λειτούργησαν στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη και αλλού, στεγάζοντας Έλληνες, πρόσφυγες και μετανάστες. Ενδεικτικά αναφέρονται η κατάληψη GARE, η Κοινότητα Καταλήψεων Κουκακίου, η Λέλας Καραγιάννη 37, οι καταλήψεις στη Σπύρου Τρικούπη και στη Σουρμελή στα Εξάρχεια, καθώς και το City Plaza, που λειτούργησε από το 2016 έως το 2019.

Από το 2019, η κρατική καταστολή εντάθηκε δραματικά. Τον Αύγουστο του 2019, αστυνομικές δυνάμεις εκκένωσαν τέσσερις καταλήψεις στα Εξάρχεια μέσα σε μία ημέρα, απομακρύνοντας 144 πρόσφυγες.³² Τον Νοέμβριο του ίδιου έτους, ο υπουργός Προστασίας του Πολίτη έδωσε τελεσίγραφο 15 ημερών για εκκένωση 45 καταλήψεων στην Αττική.³³ Ακολούθησαν εκκενώσεις, συλλήψεις και ποινικές διώξεις.

Η Ματρόζου 45, η Ζαΐμη, το Στέκι Βιολογικού και άλλοι χώροι έγιναν πεδία σύγκρουσης ανάμεσα σε δύο αντιλήψεις για την πόλη. Από τη μία, η πόλη ως ακίνητη αξία, αντικείμενο επένδυσης και ανάπλασης. Από την άλλη, η πόλη ως πεδίο κατοίκησης, αλληλεγγύης και συλλογικής χρήσης. Οι ίδιες οι κοινότητες ερμηνεύουν τις εκκενώσεις ως μέρος ενός ευρύτερου σχεδίου αναδιαμόρφωσης του αστικού τοπίου υπέρ της κερδοσκοπίας ακινήτων.³⁶

Οι καταλήψεις στέγης αποτελούν μορφή άμεσης αποεμπορευματοποίησης: αφαιρούν εγκαταλειμμένα ή αδρανή κτίρια από την αγορά και τα επαναφέρουν στη χρήση. Το όριό τους, όμως, είναι η επισφάλεια. Χωρίς θεσμική κατοχύρωση, κάθε τέτοιο εγχείρημα παραμένει ευάλωτο στην καταστολή.

3. Τα Προσφυγικά της Αλεξάνδρας: Αστικά κοινά υπό απειλή

Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, τα Προσφυγικά της Λεωφόρου Αλεξάνδρας αποτελούν ίσως την πιο σημαντική ελληνική περίπτωση αποεμπορευματοποιημένης κατοίκησης. Η Κοινότητα Κατειλημμένων Προσφυγικών, γνωστή ως ΣΥΚΑΠΡΟ, ιδρύθηκε τυπικά το 2012, ύστερα από μια διαδικασία συλλογικοποίησης που είχε ξεκινήσει το 2010. Οι κάτοικοι έβαλαν τα κλειδιά τους συλλογικά στο τραπέζι, σηματοδοτώντας το τέλος της ατομικής διαχείρισης και την έναρξη μιας κοινοτικής μορφής κατοίκησης.³⁷

Σήμερα, η κοινότητα αριθμεί πάνω από 400 κατοίκους από 27 χώρες, 50 παιδιά και 22 αυτοοργανωμένες κοινωνικές δομές: παιδικό σταθμό, νομική υποστήριξη, φούρνο, δομή φιλοξενίας συγγενών ασθενών του γειτονικού ογκολογικού νοσοκομείου και άλλες συλλογικές υποδομές.³⁸

Τα Προσφυγικά λειτουργούν ως αστικό κοινό. Ο χώρος δεν οργανώνεται με βάση την αγορά, δηλαδή την ατομική ιδιοκτησία, το κέρδος και την ανταλλακτική αξία. Δεν οργανώνεται ούτε με βάση το κράτος, δηλαδή τη λογική του δικαιούχου, της αίτησης και της διοικητικής επιλογής. Οργανώνεται μέσα από συνέλευση, αυτοδιαχείριση, αλληλεγγύη και συλλογική χρήση.

Αυτό δεν σημαίνει ότι η κοινότητα βρίσκεται έξω από αντιφάσεις ή δυσκολίες. Σημαίνει όμως ότι παράγει ήδη αυτό που το κράτος δηλώνει ότι επιδιώκει: κοινωνική κατοικία. Η διαφορά με τη Βιέννη δεν είναι ποιοτική. Είναι διαφορά κλίμακας, ασφάλειας και θεσμικής αναγνώρισης.

Τον Ιούνιο του 2025, η Περιφέρεια Αττικής υπέγραψε προγραμματική σύμβαση «ανάπλασης» ύψους 15 εκατομμυρίων ευρώ από ευρωπαϊκά κονδύλια, η οποία προβλέπει ανακαίνιση αλλά και εκκένωση.³⁹ Στις 5 Φεβρουαρίου 2026, ο Αριστοτέλης Χαντζής ξεκίνησε απεργία πείνας μέχρι θανάτου. Τον Μάρτιο του 2026, χιλιάδες διαδήλωσαν στην Αθήνα, ενώ δράσεις αλληλεγγύης οργανώθηκαν σε πολλές χώρες. Η κοινότητα έχει προτείνει εναλλακτικό σχέδιο αυτοχρηματοδοτούμενης αποκατάστασης με τη συμμετοχή αρχιτεκτόνων και μηχανικών.⁴⁰

Η ειρωνεία είναι διπλή. Η Περιφέρεια επιδιώκει να εκκενώσει μια αυτοοργανωμένη κοινότητα 400 ανθρώπων για να δημιουργήσει «κοινωνική κατοικία», ενώ η κοινότητα λειτουργεί ήδη ως τέτοια εδώ και χρόνια. Και η χρηματοδότηση προέρχεται από ευρωπαϊκούς πόρους που θα μπορούσαν να στηρίξουν την υπάρχουσα κοινότητα αντί να την εκτοπίσουν.

Τα Προσφυγικά συμπυκνώνουν το κεντρικό δίλημμα της ελληνικής στεγαστικής πολιτικής: θα αναγνωριστούν οι υπάρχουσες μορφές κοινωνικής κατοίκησης ή θα εκκαθαριστούν στο όνομα μιας μελλοντικής, διοικητικά ελεγχόμενης κοινωνικής κατοικίας;

Συμπεράσματα

Από την αγορά στη στέγη ως κοινό αγαθό

Η έρευνα οδηγεί σε τρία βασικά συμπεράσματα.

Πρώτον, η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι φυσικό αποτέλεσμα «αγοραίων δυνάμεων». Είναι αποτέλεσμα συγκεκριμένων θεσμικών επιλογών: κατάργηση του ΟΕΚ, Golden Visa, απορρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και χρηματιστικοποίηση της κατοικίας μέσω της διαχείρισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Αυτές οι επιλογές δεν ήταν αναπόφευκτες. Τα ευρωπαϊκά παραδείγματα της Βιέννης, της Βαρκελώνης και της Πορτογαλίας δείχνουν ότι άλλα μοντέλα είναι εφικτά.

Δεύτερον, η σημερινή κυβερνητική απάντηση δεν αντιμετωπίζει τη δομική αιτία της κρίσης. Αντί να περιορίζει την εμπορευματοποίηση της κατοικίας, τη διαχειρίζεται με επιδοτήσεις, φορολογικά κίνητρα και ενίσχυση της ατομικής αγοράς. Ένα πρόγραμμα που αυξάνει τη ζήτηση σε αγορά περιορισμένης προσφοράς δεν μειώνει αναγκαστικά τις τιμές· μπορεί να τις ενισχύσει. Μέτρα φοροελάφρυνσης προς ιδιοκτήτες δεν συγκροτούν δημόσιο ή κοινωνικό απόθεμα κατοικίας.

Τρίτον, τα ελληνικά κινήματα αποεμπορευματοποίησης αντιμετωπίζουν ένα διπλό πρόβλημα: έλλειψη υποστήριξης από τη μία, καταστολή και ποινικοποίηση από την άλλη. Η κοινωνική πράξη υπάρχει: συνεταιριστικές αναζητήσεις, αυτοοργανωμένες κοινότητες, καταλήψεις στέγης, Προσφυγικά. Όμως αυτά τα εγχειρήματα δεν έχουν όλα την ίδια σχέση με το κράτος ούτε διατυπώνουν το ίδιο αίτημα. Για τις συνεταιριστικές και μη κερδοσκοπικές μορφές κατοικίας, το κενό αφορά κυρίως την απουσία κατάλληλων χρηματοδοτικών εργαλείων, νομικών δυνατοτήτων και δημόσιας στήριξης. Για τις καταλήψεις στέγης και τις αυτοοργανωμένες κοινότητες, το κρίσιμο δεν είναι η θεσμική ένταξη ή η νομιμοποίηση από τα πάνω (δεν το ζητάνε εξάλου), αλλά η παύση της καταστολής, της ποινικοποίησης και των εκτοπίσεων. Με άλλα λόγια, το πρόβλημα δεν είναι απλώς ότι η κοινωνική πράξη δεν θεσμοθετείται· είναι ότι, σε πολλές περιπτώσεις, αντιμετωπίζεται ως απειλή ενώ καλύπτει υπαρκτές στεγαστικές και κοινωνικές ανάγκες από τα κάτω.

Η ερευνητική πρόταση είναι σαφής. Η Ελλάδα δεν χρειάζεται μόνο επιδοτήσεις ενοικίου ή δάνεια αγοράς κατοικίας. Χρειάζεται έναν νέο δημόσιο φορέα κοινωνικής και συνεργατικής κατοικίας: έναν σύγχρονο θεσμό που θα αναλάβει, αφενός, τον ρόλο που εγκαταλείφθηκε με την κατάργηση του ΟΕΚ — την παραγωγή, ανακαίνιση και διάθεση κοινωνικής κατοικίας — και, αφετέρου, τη στήριξη μη κερδοσκοπικών συλλογικών μορφών κατοίκησης, όπως οι συνεταιρισμοί δικαιώματος χρήσης, τα μοντέλα κοινοτικής γης και η κοινωνικά ελεγχόμενη αξιοποίηση κενών ακινήτων.

Ένας τέτοιος φορέας δεν θα πρέπει να λειτουργεί ως μηχανισμός τόνωσης της αγοράς, αλλά ως εργαλείο αποεμπορευματοποίησης. Θα μπορούσε να αξιοποιήσει δημόσια γη, ακίνητα του πρώην ΟΕΚ, κενά ή εγκαταλελειμμένα κτίρια, καθώς και ευρωπαϊκούς και εθνικούς πόρους, με στόχο τη δημιουργία μόνιμου αποθέματος κοινωνικής κατοικίας. Ταυτόχρονα, θα μπορούσε να παρέχει τεχνική, νομική και χρηματοδοτική υποστήριξη σε συνεταιριστικά και μη κερδοσκοπικά εγχειρήματα, χωρίς να τα μετατρέπει σε ιδιωτικές επενδυτικές ευκαιρίες.

Αυτό, όμως, δεν αφορά με τον ίδιο τρόπο τις καταλήψεις στέγης και τις αυτοοργανωμένες κοινότητες. Οι καταλήψεις δεν είναι κρατικό πρόγραμμα, ούτε θεσμικό μοντέλο που ζητά απλώς να αναγνωριστεί από τα πάνω. Είναι αγώνες από τα κάτω: πρακτικές αυτοοργάνωσης, αλληλεγγύης και συλλογικής κατοίκησης που γεννιούνται εκεί όπου η αγορά αποκλείει και το κράτος εγκαταλείπει ή καταστέλλει. Γι’ αυτές, το κρίσιμο δεν είναι η ενσωμάτωση σε έναν νέο φορέα, αλλά η υπεράσπιση της αυτονομίας τους και η παύση της καταστολής, των διώξεων, των εκκενώσεων και της ποινικοποίησης.

Δεν μπορεί μια πολιτεία να επικαλείται την ανάγκη κοινωνικής κατοικίας (κλαψ κλαψ) ενώ εκκαθαρίζει χώρους που ήδη στεγάζουν ανθρώπους, οργανώνουν δομές φροντίδας και παράγουν συλλογικές μορφές ζωής στην πράξη. Η αποεμπορευματοποίηση της κατοικίας δεν μπορεί να περιοριστεί σε θεσμούς από τα πάνω· Το θέμα είναι να μην κυνηγάει μάγισσες. Ας αφήσει ήσυχες τις αυτοοργανωμένες μορφές από τα κάτω, οι οποίες δεν ζητούν να γίνουν αγορά ούτε κρατική υπηρεσία.

Και, τέλος, χρειάζεται αναγνώριση ότι τα 3,3+ δισ. ευρώ εργατικών εισφορών — το ανεξόφλητο χρέος του ΙΚΑ προς τον ΟΕΚ και οι εισφορές που εισπράχθηκαν μετά την κατάργησή του — αποτελούν κοινωνικό κεφάλαιο που πρέπει να επιστρέψει στον σκοπό για τον οποίο καταβλήθηκε: τη στέγη.

Σημειώσεις

¹ Eurostat, «Living conditions in Europe – housing», 2024. Βλ. ilc_lvho07a.

² ΕΛΙΑΜΕΠ, Maloutas & Siatitsa, «The Housing Problem in the EU and Greece», Σεπ. 2025· εκτιμήσεις αγοράς Prosperty/Blupeak.

³ Ό.π., σ. 5-6.

⁴ Βικιπαίδεια, «Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας».

⁵ 902.gr / Aftodioikisi.gr, «Να επανασυσταθεί ο ΟΕΚ», Μάιος 2025· ΕΝΥΠΕΚΚ.

⁶ Ν. 4046/2012, ΦΕΚ Α 28/14-2-2012, άρθρο 1, παρ. 6.

⁷ Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο, Ερώτηση E-002336/2012.

⁸ Οικονομικός Ταχυδρόμος (ot.gr), «ΟΕΚ: Το ανεξόφλητο χρέος των 1,2 δισ. ευρώ του ΙΚΑ», Δεκ. 2022.

⁹ 902.gr, ό.π.

¹⁰ Ό.π.

¹¹ ΕΛΙΑΜΕΠ, ό.π., με στοιχεία Υπηρεσίας Μετανάστευσης, Ιαν. 2025.

¹² Τράπεζα της Ελλάδος, Net non-resident FDI by sector, 2025, αναφ. σε ΕΛΙΑΜΕΠ.

¹³ Global Citizen Solutions, «Portugal Golden Visa Ending?», Μάιος 2026· Νόμος 56/2023 «Mais Habitação».

¹⁴ ΙΝΣΕΤΕ, Στατιστικό Δελτίο αρ. 103, Ιούνιος 2025, αναφ. σε ΕΛΙΑΜΕΠ.

¹⁵ Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο, «Housing crisis: why prices are rising», ενημέρωση Μαρ. 2026. ¹⁶ Global Property Guide, «Greece's Residential Property Market 2026»· ΟΟΣΑ, disposable income data.

¹⁷ Parapolitika EN, «Housing crisis: 9 new support measures worth €450M», Δεκ. 2025.

¹⁸ ΕΛΙΑΜΕΠ, ό.π.

¹⁹ Euronews, «Greece acts on housing crunch», Οκτ. 2025.

²⁰ ΕΛΙΑΜΕΠ, ό.π.

²¹ socialhousing.wien· mschnetzer.github.io· SBS Dateline, Μάρ. 2026.

²² Wikipedia EN, «Mietshäuser Syndikat»· syndikat.org· Tribune Magazine, Ιούλ. 2022.

²³ Scheller, Frontiers in Sustainable Cities, «Translocal Mobilization of Housing Commons», 2022.

²⁴ CoHab Athens / Heinrich Böll Stiftung, «Is cooperative housing in Greece possible?», Σεπ. 2022.

²⁵ Cooperative City, «Co-Hab Athens: changing the ownership paradigm», Απρ. 2024.

²⁶ CoHab Athens / Heinrich Böll Stiftung, ό.π.

²⁷ Balkan Insight, «Fears Grow for Vulnerable Residents of Iconic Athens Squat», Απρ. 2026 (ιστορικό πλαίσιο καταλήψεων).

²⁸ Βλ. Void Network, «Αλληλεγγύη στις καταλήψεις», Αυγ. 2019.

²⁹ Βλ. Merlins.gr, «Δέκα, εκατό, χιλιάδες καταλήψεις», Δεκ. 2019.

³⁰ Βλ. LiFO, «Εκκένωση καταλήψεων», Σεπ. 2019· Athens Indymedia, Μάρ. 2018.

³¹ Ό.π.

³² Void Network, ό.π.· Indymedia Athens, Αυγ. 2019.

³³ TheToc.gr, «Ο χάρτης των καταλήψεων — 45 χώροι στο στόχαστρο», Νοέ. 2019· iefimerida.gr, Δεκ. 2019.

³⁴ Αναρχική Ομοσπονδία, «Αλληλεγγύη στους δικαζόμενους της ανακατάληψης της Ματρόζου 45», Απρ. 2026· Acte, Απρ. 2026.

³⁵ Ό.π., αναφορά σε Στέκι Βιολογικού Θεσσαλονίκης.

³⁶ Acte, ό.π.· Κοινότητα Καταλήψεων Κουκακίου.

³⁷ Wikipedia EN, «Prosfygika of Alexandras avenue», ενημέρωση Μαΐου 2026.

³⁸ Ό.π.· Unicorn Riot, Απρ. 2026· Freedom News, Απρ. 2026.

³⁹ Balkan Insight, ό.π.

⁴⁰ Ό.π.· en.squat.net, Μάρ. 2026.

Βιβλιογραφία

Ακαδημαϊκές πηγές και εκθέσεις

• Balmer, I. & Bernet, T. (2022). «Housing as a Common Resource? Decommodification and Self-Organization in Housing». Στο: Dellenbaugh, M. et al. (επιμ.), Urban Commons: Moving Beyond State and Market. Birkhäuser.

• CoHab Athens (2022). Διερευνώντας τη συνεργατική κατοικία στην Ελλάδα. Heinrich Böll Stiftung Thessaloniki.

• Maloutas, T. & Siatitsa, D. (2025). «The Housing Problem in the EU and Greece: Key Dimensions and Policy Responses». ΕΛΙΑΜΕΠ Policy Paper.

• Scheller, D. (2022). «Translocal Mobilization of Housing Commons. The Example of the German Mietshäuser Syndikat». Frontiers in Sustainable Cities, 4.

• Wachsmuth, D. & Weisler, A. (2018). «Airbnb and the rent gap: Gentrification through the sharing economy». Environment and Planning A, 50(6), 1147-1170.

• Eurostat (2024, 2025). Housing in Europe – Interactive Publications.

Νομοθεσία

• Ν. 4046/2012, ΦΕΚ Α 28/14-2-2012 (Κατάργηση ΟΕΚ/ΟΕΕ).

• Ν. 4144/2013, ΦΕΚ 88Α/18-4-2013 (Μεταφορά αρμοδιοτήτων στον ΟΑΕΔ).

• Ερώτηση Ε-002336/2012, Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο.

• Portugal Law 56/2023 «Mais Habitação».

Δημοσιογραφικές και λοιπές πηγές

• 902.gr (2025). «Να επανασυσταθεί ο ΟΕΚ».

• Acte (2026). «Στηρίζουμε την πορεία αλληλεγγύης για τα συντρόφια της Ματρόζου 45».

• Αναρχική Ομοσπονδία (2026). «Αλληλεγγύη στους δικαζόμενους της ανακατάληψης της Ματρόζου 45».

• Balkan Insight (2026). «Fears Grow for Vulnerable Residents of Iconic Athens Squat».

• Euronews (2025). «Greece acts on housing crunch».

• Freedom News (2026). «Prosfygika under threat».

• Global Property Guide (2026). «Greece's Residential Property Market Analysis».

• iefimerida.gr (2019). «Οι 21+7 δύσκολες καταλήψεις».

• Merlins.gr (2019). «Δέκα, εκατό, χιλιάδες καταλήψεις».

• Οικονομικός Ταχυδρόμος (2022). «ΟΕΚ: Το ανεξόφλητο χρέος».

• Parapolitika EN (2025). «Housing crisis: 9 new measures worth €450M».

• TheToc.gr (2019). «Ο χάρτης των καταλήψεων — 45 χώροι στο στόχαστρο της ΕΛΑΣ».

• Unicorn Riot (2026). «Hands Off Prosfygika».

• Void Network (2019). «Αλληλεγγύη στις καταλήψεις και στους χώρους αγώνα».

Ιστοσελίδες οργανώσεων

• cohabathens.org

• syndikat.org

• sykaprosquat.noblogs.org

• socialhousing.wien